Alquiler de apartamentos: Rentar a corto y largo plazo como extranjero

Introducción: cómo navegar el mercado de alquiler como extranjero

El sector inmobiliario suele tomarse como un vehículo para obtener ingresos pasivos. Una de sus ventajas es su versatilidad, ya que ofrece diferentes enfoques que van desde la compra de activos distressed hasta propiedades para renovar. Otros optan por adquirir un apartamento en preventa y construir una escalera inmobiliaria que termina financiándose a sí misma.

Hoy nos adentramos en el mundo de las leyes de alquiler a corto plazo, Panamá y 2026 como el año ideal para invertir en el país del canal.

La importancia del contrato de arrendamiento para arrendatarios y propietarios internacionales

El mercado inmobiliario está recuperándose finalmente de la crisis del COVID-19 tras seis largos años. El mercado es tan dinámico que representa un porcentaje importante de las finanzas mundiales, y se espera que continúe expandiéndose en los próximos años.

Muchos están adquiriendo propiedades para alquilar con el objetivo de aprovechar el mercado de estadías a corto plazo. Esta actividad está orientada principalmente hacia turistas dispuestos a pagar tarifas más elevadas por mayor comodidad, características de estilo hotelero y buena ubicación.

Sin embargo, el inversionista debe tener en cuenta que los alquileres a corto plazo están específicamente regulados, a menudo de manera diferente a los contratos de arrendamiento tradicionales. Los extranjeros que ingresan a un nuevo mercado deben investigar y considerar esto con la debida seriedad desde el primer momento.

Factores legales, financieros y culturales clave a tener en cuenta desde el inicio

En países como Estados Unidos, el alojamiento para huéspedes a corto plazo no está regulado a nivel federal. Esto significa que cada estado establece su propio marco normativo. No sorprende que en ciudades más turísticas como Honolulu o Nueva York este sector esté fuertemente restringido, mientras que en ciudades como Milwaukee o Gatlinburg permanece en gran medida sin regulación.

Algo similar ocurre en Panamá, donde el alquiler vacacional o por noche está prohibido a menos que exista una licencia específica. Un propietario que alquila a largo plazo no puede simplemente cambiar de modalidad sin el permiso requerido; de lo contrario, podría verse sujeto a multas y sanciones.

Aun así, la mayoría de los países, aproximadamente el 84%, no exige licencia específica para esta actividad. De cualquier manera, el inversionista debe considerar este aspecto antes de tomar cualquier decisión.

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Alquiler a corto plazo: flexible pero complejo

Usos ideales y perfiles de inquilinos

Aunque no es su principal motor económico, el turismo es importante en Panamá. El país atrae a extranjeros por sus playas tropicales, su rica cultura y sus lugares históricos. Además, un gran número de visitantes viene por los congresos, eventos, exposiciones, reuniones y actividades varias relacionadas con el trabajo o los negocios.

Esto crea un terreno fértil para quienes desean aprovechar esta tendencia y recibir inquilinos por un par de noches o solo unos pocos días.

Normativa local, licencias y cumplimiento en plataformas digitales

Si elige Panamá, hay algo que debe comprender desde el primer día: todo arrendamiento de menos de 45 días requiere una licencia especial. Además, exige un enfoque específico.

Obtener esta licencia no es sencillo: lleva mucho tiempo y requiere que el edificio cumpla con ciertas condiciones. Esto es lo que lleva a los inversionistas a adquirir unidades en complejos que ya cuentan con dicha licencia. Conscientes de esto, los desarrolladores están estableciendo licencias cada vez con más frecuencia desde la misma concepción del proyecto y desde la fase de planificación.

Si un edificio necesita características específicas para el alquiler temporario, ¿por qué no implementarlas desde la construcción misma? Para los inversionistas, esto no hace más que facilitar las cosas: saben que están poniendo su dinero en algo que servirá a sus propósitos sin tener que someterse a trámites engorrosos.

Gestión de ingresos, mantenimiento y servicios 

Una desventaja de los alquileres a corto plazo es la necesidad constante de mantenimiento, limpieza, lavandería, servicio de habitaciones y gestión de check-in y check-out. Esto puede ser manejado por el propio inversionista o delegado a una empresa.

Es interesante observar cómo los desarrolladores consideran esto una prioridad, hasta el punto de que muchos edificios tienen servicios de gestión de alquiler integrados. Naturalmente, las condiciones varían. En algunos proyectos, la gestión del alquiler es obligatoria y viene acompañada de reglas específicas y restricciones de uso, mientras que en otros es opcional y bastante flexible.

En Mundo contamos con proyectos que se adaptan a cada necesidad. Uno de nuestros socios ofrece servicios de gestión flexibles que le permiten elegir exactamente cuándo alquilar el apartamento. Puede vivir en su apartamento 300 días al año y alquilarlo los 5 restantes. Otros proyectos son exactamente lo opuesto. Las suites del Pullman, por ejemplo, se entregan con un servicio de gestión que permite a los propietarios utilizar la suite solo un mes al año.

Alquileres a largo plazo: estabilidad y compromiso

Flujos de ingresos predecibles y menores costos de rotación

El alquiler a largo plazo es más predecible y genera ingresos más estables. Por otro lado, el desafío del alquiler vacacional es mantener la ocupación al máximo posible, mientras que en el lado opuesto se asegura un contrato de al menos dos años.

Los rendimientos son, por supuesto, más bajos, ya que este segmento está orientado a residentes en lugar de viajeros. Estos últimos son quienes están dispuestos a pagar más por mayor comodidad y proximidad a los principales puntos de interés.

Considerar las diferentes culturas a la hora de establecer los términos 

Aunque no elija los alquileres temporarios, es muy probable que termine alquilando a extranjeros, ya que una gran parte de la población proviene del exterior. Expatriados, estudiantes, inmigrantes, nómadas digitales, viajeros perpetuos o empleados temporales pueden quedarse en el país por tiempos extendidos. 

En un entorno cultural tan diverso, es importante comprender el contexto y la cultura del inquilino. Para evitar inconvenientes, los propietarios deben redactar el contrato de arrendamiento con dedicación, idealmente con la ayuda de un experto. Un abogado puede ayudarle a elaborar un contrato que sea conveniente para usted y que le ayude a proteger su propiedad.

Los depósitos de garantía, las visitas periódicas y otras cláusulas de protección serán de gran utilidad. Si utiliza su propiedad como Airbnb, puede revisar las condiciones cada pocos días, pero con un arrendamiento a largo plazo, el espacio está habitado durante un período más prolongado. Durante ese tiempo, inquilinos irresponsables pueden causar daños irreparables o muy difíciles de arreglar. 

Por eso, los depósitos de garantía deben estar claramente establecidos en los contratos. De ser posible, los propietarios deberían tener derecho a realizar visitas de inspección cada cierto tiempo. 

Los mejores proyectos de Mundo para alquiler a corto y largo plazo

En realidad, no podemos decir cuál es mejor para el alquiler a corto o largo plazo. Siempre que cuenten con la licencia correspondiente, todas las opciones a continuación pueden ser excelentes vehículos para usarse como Airbnb, o para alojar inquilinos a largo plazo.

En la tabla a continuación ofrecemos nuestra perspectiva sobre cada opción; sin embargo, esto no significa que deba funcionar de la misma manera para cada inversionista.

Westin Residences

Muy pocos proyectos pueden competir con un edificio diseñado bajo los estándares de una marca hotelera de clase mundial. Esto es exactamente lo que representa Westin Residences. Al pertenecer a un nicho muy específico, el de las residencias de marca, esta iniciativa promete brindar una excelente experiencia tanto para residentes como para huéspedes, y sólidas oportunidades para los inversionistas.

Ubicado en Playa Bonita, una de las playas más cercanas a Ciudad de Panamá, tendrá acceso directo al encanto de la costa pacífica a pocos metros de la entrada, y amenidades de primer nivel para disfrutar dentro del complejo. Al encontrarse aún en su etapa de preventa, constituye una oportunidad única.

The Tides

Lejos de Ciudad de Panamá se encuentra "The Tides". El proyecto está ubicado en una comunidad llamada Playa Caracol, en el pueblo de Punta Chame (a 90 kilómetros de Ciudad de Panamá). Quienes lo visitan se sienten aliviados de los horizontes atiborrados que dominan la capital. Aquí, las amenidades principales son tan sencillas como un amplio parque verde, 2 piscinas, áreas de BBQ y el sonido del océano a solo unos pasos.

Los edificios son bajos y de uso estrictamente residencial, con unidades cómodas y muebles, electrodomésticos y acabados de calidad. Debido a su ubicación apartada, Mundo lo considera ideal para estadías a corto plazo.

Pullman Suites

En la actualidad, esta es una de las inversiones más sólidas para quienes están interesados en el alquiler a corto plazo. El proyecto Pullman (hotel y casino) está siendo construido en el edificio de un antiguo hotel y promete traer sofisticación y confort al corazón de la ciudad. Ubicado en Vía España, cerca de la estación de metro de la Iglesia del Carmen, Pullman tendrá una ubicación inmejorable. Para muchos, este barrio es incluso mejor que Marbella o la Avenida Balboa. Ofrece acceso rápido a Albrook y Clayton a través de Vía España, y a El Dorado a través de la Avenida Ricardo Alfaro (conocida popularmente por los panameños como "Tumba Muerto").

En este caso, el alquiler no es opcional: las unidades vienen con un acuerdo mediante el cual la empresa gestiona todas las reservas, y la familia puede utilizar la unidad durante un tiempo limitado al año. 

Aunque la empresa retiene un porcentaje mayor que el promedio (40%), el potencial del proyecto lo justifica ampliamente. El aspecto más destacado es que se trata de una propiedad escriturada (estará a nombre del inversionista). Por último, el proyecto Pullman ofrece también una inversión en acciones hoteleras; sin embargo, esta modalidad no genera retornos.

Armonia

En Mundo, consideramos que Armonia es ideal para el alquiler a largo plazo, aunque también se adapta muy bien a la otra opción. Las características que más nos gustan de este proyecto son su estilo fresco, su diseño flexible y su arquitectura moderna.

Se ubicará en una de las zonas más codiciadas de Ciudad de Panamá, la Avenida Balboa, cerca de lo que muchos consideran las áreas más hermosas de la ciudad: Calle Uruguay, la Cinta Costera y Calle 50. El barrio es reconocido por su ambiente premium, su vida nocturna, sus comunidades de extranjeros y su excelente ubicación junto a la universidad.

Generation Tower

Lejos del centro, en Costa del Este, encontrará Generation Tower. Se trata de un barrio muy activo, diríamos, casi como una pequeña ciudad. Sus residentes disfrutan de todas las ventajas del centro: colegios, restaurantes, tiendas y clínicas, pero sin el tráfico pesado y con amplias veredas para caminar.

En cuanto al proyecto, es un desarrollo innovador centrado en la calidad de vida y programas especialmente orientados a adultos mayores. Sus distintas unidades funcionan perfectamente para estrategias de alquiler tanto a corto como a largo plazo.

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Pinoalto

Pinoalto es uno de esos proyectos que uno no esperaría encontrar en Panamá. Está muy cerca de Boquete, un precioso pueblo de montaña famoso por su café y sus laderas verdes, y de David, uno de los principales centros urbanos después de Ciudad de Panamá.

Estas maravillas se encuentran en la provincia de Chiriquí, en la frontera con Costa Rica, y constituyen uno de los tantos escenarios del país.

El proyecto se ubicará en una comunidad cerrada rodeada del paisaje serrano, propio de las tierras altas de Chiriquí. Los complejos de apartamentos estarán rodeados de jardines pulcros, una pequeña fuente de agua y varios fogones al aire libre. Uno de los edificios ya está en construcción y el siguiente está en preventa.

Comparación de los proyectos de Mundo para actividades de alquiler

Hora de tomar la decisión: comparación entre corto y largo plazo

Alinear el tipo de arrendamiento con los objetivos de reubicación o inversión

Al decidir entre corto y largo plazo, el inversionista debe considerar tanto sus objetivos financieros como su estilo de vida.

Los inversionistas menos agresivos pueden encontrar que los inquilinos a largo plazo son más convenientes. Dado el elevado número de residentes extranjeros que buscan alojamiento de lujo y están dispuestos a pagar bien, este constituye un segmento viable.

En cuanto al estilo de vida, quienes viajan con frecuencia probablemente optarán por delegar la gestión de sus propiedades a un tercero, en muchos casos, los mismos que proponen los propios desarrolladores.

Descargo de responsabilidad: este artículo no constituye asesoría en materia de inversión, legal ni migratoria. La información aquí contenida puede ser inexacta o estar desactualizada al momento de su lectura. La información actualizada y adaptada a cada caso particular se brindará únicamente a través de consultas formales. Antes de invertir en bienes raíces o solicitar la residencia, consulte siempre con profesionales certificados.

Conclusión: infórmese y tome una decisión inteligente para aprovechar el mercado de alquiler

Actualmente, Panamá está irrumpiendo con fuerza en el sector inmobiliario. Ofrece una combinación única de relación calidad-precio y estilo. Con numerosos programas de residencia que incluyen bienes raíces en su vía de acceso, el país del canal ofrece más que una inversión: ofrece un estilo de vida.

Al decidir entre alquiler a corto y largo plazo, la decisión recae principalmente en las preferencias del inversionista. Ambos enfoques funcionan bien: el primero para alquileres vacacionales y viajes de negocios, y el segundo para los numerosos extranjeros que eligen Panamá como lugar de establecimiento a mediano plazo.

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Mundo es máster broker de Mercan Group y mantiene estrechas relaciones con los mejores desarrolladores del país. Al ser un equipo especializado en diversas herramientas financieras para el inversionista global, podemos combinar los bienes raíces con una variedad de opciones.

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