Есть один актив, который сделал миллионером не одного предпринимателя: и это не золото, не криптовалюта, а традиционная недвижимость. Действительно, недвижимость - это фактически один из немногих классов активов, который используют деньги других людей (арендаторов) для оплаты инвестиций, если они правильно структурированы.

Конечно, в текущие времена глобальной неопределенности вы можете сказать, что прибыль от инвестиций в недвижимость упадет - это справедливо, но в ряде стран ожидается обратная ситуация из-за масштабов, местонахождения, иммиграционного потенциала страны, где расположены объекты недвижимости.

В Mundo мы стремимся продемонстрировать самые лучшие инвестиционные стратегии мировых семейных офисов, и неудивительно, что почти все ведущие семейные офисы по всему миру обладают портфелями недвижимости, диверсифицированными по разным странам и валютам. Фактически, многие семейные офисы начинали как простые инвесторы в недвижимость и постепенно создавали портфель недвижимости, в которую продолжали вкладывать и покупать, пока не стали мультимиллионерами или даже миллиардерами.

Существует множество стратегий, но одна из самых проверенных и действительно самых простых - это то, что называется финансирование до начала строительства.

Мировой финансовый кризис и кто от этого выиграет

Финансовый кризис приносит пользу странам с чистой миграцией, которые поощряют инвестиции, имеют низкие налоги и высокий прожиточный минимум. Самые богатые в рекордном количестве переезжают в такие страны из США, Европы, Китая и Африки.

Семейные офисы выбирают свой инвестиционный портфель на основе диверсификации, оптимизации налогообложения и долгосрочного роста. Представьте, что если бы вы 30 лет назад инвестировали в подготовительный этап строительства в Сингапуре, ваши миллионы теперь превратились в миллиарды. Именно это и сделали многие семейные офисы.

Несмотря на то, что ситуация в Сингапуре действительно сдвинулась с мертвой точки, а инвестиции в недвижимость высокие, все еще есть много стран, которые идеально подходят для инвестиций в подготовительное строительство. Самая известная инвестиционная поговорка Уоррена Баффета: «Бойтесь, когда другие скупятся. Будьте скупыми, когда другие боятся», - это имеет прямое отношение к этапу предварительного строительства.

Семейные офисы рассматривают недвижимость как еще один финансовый продукт и очень тщательно рассчитывают риски и выгоду. Вот почему они зарабатывают деньги. С другой стороны, инвесторы среднего класса руководствуются в основном эмоциями и покупают недвижимость по цене выше рыночной, исходя из внешнего вида и своих ощущений. Вот почему богатые становятся богаче, а бедные - беднее. Дело - в знании рынка.

Среднестатистическое агентство недвижимости продает свои объекты, не обращая внимания на долгосрочную финансовую выгоду для покупателя; действительно, не многие агентства недвижимости даже систематически анализируют коэффициент окупаемости инвестиций.

Задать нам вопрос

Как работают инвестиции на подготовительном этапе строительства 

Девелоперам, строящим недвижимость, необходимо краткосрочное финансирование для повышения ликвидности. Обычно это связано со структурой ссуды их банка, когда банк требует, чтобы застройщик предварительно продал определенное количество объектов недвижимости, чтобы высвободить заемные средства.

И вот здесь начинается самое интересное. Застройщик свяжется со своими людьми из семейных офисов и предварительно продаст квартиру, которая будет продана позже, скажем, за 200 000 долларов США по цене предварительного этапа строительства в 100 000 долларов США, если семейный офис берет на себя обязательство покупать несколько объектов недвижимости.

Такие ограниченные предложения до начала строительства обычно раскупаются семейными офисами до того, как они доходят до обычных покупателей, но иногда возможность приобрести недвижимость по низкой цене открывается и для ранних инвесторов.

Тем не менее, предварительные сделки могут быть даже более приятными, потому что застройщик ожидает, что депозит вносится только для минимизации рисков, поэтому, если правильно рассчитать время, объект недвижимости фактически вырастет в цене (иногда в два раза) между моментом внесения депозита и окончанием строительства.

Но иногда застройщик не только позволяет семейному офису покупать квартиры со скидкой, но и фактически предоставляет средства на содержание и аренду квартир. Вот куда действительно можно инвестировать.

А теперь пример того, как это работает:

100 объектов недвижимости проданы по цене 100 000 долларов США за каждую предварительную постройку с 30% предоплатой: авансовый платеж в размере 3 миллионов долларов США.

На строительство у девелопера уходит два года, а рыночная цена для обычного покупателя составляет 200 000 долларов США - 20 миллионов долларов США (прибыль - 10 миллионов долларов США).

Квартиры финансируются на пять лет с краткосрочной арендой 1500 долларов США в месяц - общий доход 150 000 долларов США в месяц - 1,5 миллиона долларов США в год.

Процентная ставка составляет 5% на оставшиеся 7 000 000 долларов США (350 000 долларов США в год).

Но при удачном местоположении объектов недвижимости будет расти прирост капитала, по крайней мере, на 5% в год, что аннулирует проценты и фактически принесет семейному офису непредвиденную прибыль.