¿Se Puede Comprar Un Apartamento Con Una Hipoteca De Banco Extranjero? Explicamos La Lógica De Los Préstamos En Panamá

Panorama de los Bienes Raíces en Panamá

Los extranjeros han estado mirando hacia el mercado inmobiliario en Panamá por diversas razones. El precio, la calidad, el estilo de vida y la posibilidad de obtener residencia permanente son algunas de ellas.

Hoy exploramos una inquietud común, particularmente para los inversionistas extranjeros: la posibilidad de adquirir bienes raíces en Panamá con una hipoteca de otro país. 

Abordaremos los tipos de hipotecas y si pueden ayudarle a obtener una unidad que sea apta para el programa de Inversionista Calificado. Dado que los extranjeros están cada vez más interesados en el país del canal y que el mercado se muestra prometedor en 2026, este se ha convertido en un tema relevante para el inversionista internacional.

Tipos de Hipotecas Disponibles en Panamá

Como hemos publicado recientemente en uno de nuestros artículos, existen diferentes maneras de comprar una propiedad. Solo hay dos hipotecas propiamente dichas. Las otras dos opciones implican financiamiento, que técnicamente no es lo mismo. Sin embargo, por razones de claridad, las incluiremos todas bajo “tipos de hipotecas”.

Hipoteca bancaria tradicional

Como en cualquier país, en Panamá usted puede comprar una vivienda mediante un préstamo bancario. Esto significa que paga solo un porcentaje de la propiedad (un depósito inicial) y el banco cubre el resto. Luego se le cobrarán cuotas mensuales con intereses durante un período estipulado.

Hipoteca respaldada por el gobierno

Algunos gobiernos respaldan hipotecas al ofrecer garantías estatales, lo que reduce el riesgo para el banco y resulta en tasas de interés más bajas y mayor accesibilidad. La desventaja es que no siempre están disponibles y rara vez lo están para extranjeros.

Financiamiento por parte del vendedor

El vendedor puede aceptar financiar la totalidad o parte del costo total. Esta es una solución más flexible y generalmente implica tasas de interés más bajas.

Financiamiento por parte del desarrollador

Similar al punto anterior, existe el financiamiento del desarrollador. Se trata de un acuerdo que conviene a ambas partes. Mediante pagos iniciales y cuotas durante la etapa de construcción, el comprador ayuda a financiar el proyecto. Cuando la construcción avanza conforme al cronograma, esta es una solución ideal: con ingresos de alquiler el apartamento se paga casi por sí solo. 

Términos y Condiciones de las Hipotecas

El año pasado, la cartera de préstamos del Centro Bancario Internacional de Panamá creció un 5,91% según la Superintendencia de Bancos. Este es el ente que regula el sistema bancario local incluyendo las hipotecas, como se ve en el decreto ley 129 del 2013. Esto demuestra la solidez del sistema crediticio que opera actualmente en el país.

Contamos con información sobre las tasas de interés bancarias del año pasado, que puede resultarle útil como referencia general. Para extranjeros, las tasas y condiciones son más altas, con un abono inicial del 30% al 40% y tasas de interés del 6,5% al 9,5%.

Más información sobre bienes raíces

Requisitos para Obtener una Hipoteca

Requisitos para Nacionales

• Cédula de identidad
• Factura de servicios públicos como comprobante de domicilio
• Informe crediticio que demuestre historial confiable
• Comprobante de ingresos que demuestre empleo y pagos recientes
• Declaraciones de impuestos si trabaja de manera independiente
• Estados de cuenta bancarios de los últimos 6 a 12 meses
• Seguro de vida que cubra el monto total del préstamo en caso de fallecimiento

Requisitos para Extranjeros

• Pasaporte y segunda identificación con fotografía
• Factura de servicios públicos como comprobante de domicilio
• Informe crediticio del país de origen
• Currículum vitae
• Declaraciones de impuestos de los últimos dos años
• Estados de cuenta bancarios de uno a dos años
• Carta laboral
• Estados financieros auditados si trabaja de manera independiente
• Póliza de seguro de vida que cubra el monto total del préstamo en caso de fallecimiento
• Abono inicial entre 20% y 40%

Como puede observar, los extranjeros enfrentan requisitos más estrictos. Por lo tanto, si usted solicita un préstamo como extranjero, conviene prever tiempos de espera más largos y mayor carga administrativa. Todo se vuelve más sencillo cuando usted obtiene la residencia panameña mediante alguno de los programas de visa disponibles.

Descargo de responsabilidad: La información publicada aquí sobre hipotecas y bienes raíces se proporciona con fines informativos generales; por lo tanto, este artículo no constituye asesoramiento financiero ni legal. Para información actualizada y específica sobre su caso, por favor contacte al equipo de Mundo o consulte con un asesor de confianza.

Proceso para Solicitar una Hipoteca

El proceso comienza con la elección de una propiedad que le guste y de la institución que facilitará el préstamo. Luego, la etapa más extensa consiste en reunir toda la documentación necesaria y esperar la resolución del banco. Finalmente, concluye cuando usted firma el contrato de compraventa ante notario público y el banco realiza el pago en su nombre.

Costos y Cargos Asociados a las Hipotecas

Existe una diferencia clara entre panameños/residentes y extranjeros. Si usted es español o latinoamericano y no tiene residencia, tendrá tasas de interés del 7% al 9%, mientras que para los locales varían entre 4,5% y 7%.

Los depósitos iniciales son mayores para extranjeros, comenzando en 30% y alcanzando en ocasiones el 50%. Los residentes, en cambio, deben aportar entre 10% y 20%.

Implicaciones Fiscales al Tener Propiedades en Panamá

Ser dueño de bienes raíces en Panamá conlleva implicaciones fiscales. Todos los contribuyentes pagan menos por su residencia principal y más por otras unidades, apartamentos o casas que posean.

Impuestos para propietarios en Panamá

Nota: Esta tabla muestra información general sobre tasas impositivas, pero no incluye consideraciones particulares, exenciones, beneficios ni tratados. Los propietarios también pueden estar sujetos a impuestos en su país de origen o en otros países donde tengan residencia fiscal. Las tasas publicadas pueden estar desactualizadas al momento de su lectura. Consulte con un profesional certificado.

Propiedad Extranjera y Derechos

¿Los extranjeros pueden comprar propiedad en Panamá?

Los expertos de Mundo consideran que esta es una de las mayores ventajas de Panamá: los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos que los panameños. La única excepción son las áreas dentro de 10 kilómetros de cualquier frontera internacional, donde la propiedad extranjera está prohibida. También existe otra restricción relacionada con terrenos costeros.

Los bienes inmuebles cercanos a la costa son propiedad del gobierno y solo pueden venderse mediante concesión. No obstante, esto aplica tanto a expatriados como a ciudadanos y residentes.

Opciones de Financiamiento de bancos extranjeros 

Disponibilidad de Hipotecas

Utilizar un préstamo de un banco extranjero en Panamá no es una práctica habitual. Aunque pueden existir agencias que lo faciliten, la vía más tradicional, tanto para españoles como latinoamericanos, es a través de un banco panameño.

Una estrategia común es obtener una HELOC (línea de crédito con garantía hipotecaria). Estas son comunes en Canadá, Estados Unidos y también en el Reino Unido.

Aunque la HELOC no es oficialmente una segunda hipoteca (porque tiene términos más flexibles), la garantía es la propiedad del prestatario. Aun así, goza de mayor popularidad que las segundas hipotecas, que suelen percibirse como más estrictas y asociadas a un nivel de deuda más agobiante.

Conozca los proyectos disponibles

Préstamos que convienen a los latinoamericanos 

Es sabido que varios países latinoamericanos sufren de hiperinflación o alta volatilidad de la divisa. La posibilidad de sacar un préstamo en un país donde el dólar es moneda oficial trae cierta tranquilidad, ya que se sabe que las cuotas no se dispararán. 

Cómo se relacionan los impuestos con su propiedad en Panamá 

Declaraciones ante el IRS (ARCA, SUNAT, DGI, DIAN, etc.)

Todos los propietarios deberán declarar sus bienes inmobiliarios en Panamá de acuerdo con las leyes del país de residencia fiscal. En general, el único país que grava los activos incluso si usted no vive allí es Estados Unidos. 

Si usted vive en su país de origen por más de 6 meses al año, tendrá que pagar impuestos por sus bienes ubicados en el país del canal. 

Doble Imposición

Nuestros expertos recomiendan consultar con profesionales certificados, ya que pueden existir tratados o mecanismos para evitar la doble imposición.

Obligaciones bancarias y CRS

Muchos compradores inexpertos confunden los distintos tipos de impuestos y obligaciones. La mayoría de los países están sujetos al CRS; sin embargo, esto se relaciona con el sistema bancario y no necesariamente con el sector inmobiliario. En pocas palabras, si usted abre una cuenta en el extranjero, debe presentar un formulario de CRS, independientemente de si compra o no bienes raíces.

Residencia en Panamá y Bienes Raíces

Es posible obtener residencia en Panamá mediante inversión inmobiliaria a través de varios programas. La alternativa más popular y accesible es el programa de Inversionista Calificado. La razón es sencilla: es una vía directa hacia la residencia permanente inmediata con una inversión conveniente. Con esta inversión, usted puede adquirir unidades premium en las mejores zonas.

La visa es flexible en cuanto a estadías mínimas y le permite vender la propiedad después de un período estipulado.

Existen otras dos visas que incluyen bienes raíces. La visa de Países Amigos está abierta a ciudadanos de países considerados amigos (incluidos España, Argentina y Uruguay). Requiere demostrar vínculos financieros con Panamá, y una forma de hacerlo es mediante la compra de bienes raíces.

Finalmente, la visa de pensionado le permite reducir el ingreso mínimo de pensión (de 1.000 a 750 mensuales) si realiza una inversión inmobiliaria de 100.000.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo obtener residencia comprando una propiedad?

Sí, a través del programa de Inversionista Calificado.

¿Puedo obtener residencia mediante una hipoteca?

Sí, es posible financiar el monto que exceda el mínimo requerido. Usted debe pagar obligatoriamente 300.000 dólares de fondos propios provenientes del extranjero. Si la propiedad es más costosa, el resto puede financiarse.

¿Existe un precio mínimo para obtener residencia?

Sí. El mínimo es 300.000 dólares provenientes de fuentes extranjeras.

¿Qué condiciones debe cumplir la propiedad?

La única condición es el valor estipulado. Usted puede elegir cualquier inmueble; no necesita aprobación gubernamental previa. Una vez adquirido, debe mantenerlo por al menos cinco años.

Contáctenos para Más Información

Somos una publicación dedicada a la libertad financiera y un equipo de asesores, abogados y agentes que, junto con distintos socios, brindan servicios relacionados.

Nos especializamos en ayudar a extranjeros a alcanzar sus objetivos en el país del canal: comprar bienes raíces, constituir sociedades, establecer fundaciones u abrir cuentas bancarias.

También operamos en otras jurisdicciones como Santo Tomé, Vanuatu y el Caribe, entre otras, donde es posible abrir cuentas bancarias o constituir entidades. Contáctenos ahora respecto al servicio de su interés.

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