En Bienes Raíces, Panamá Siempre es Campeón: Tipos de propiedad, Derechos Posesorios Y Due Diligence

Introducción: por qué la verificación de la escritura es el paso más importante en Panamá

Panamá pudo haber perdido su primer partido en la Copa Mundial de la FIFA, pero el torneo apenas comienza. Estamos orgullosos de la selección nacional de fútbol de nuestro país, que ahora tiene una segunda oportunidad tras haber clasificado por primera vez en 2018.

Existe una competencia en la que Panamá gana todos los títulos, y esta es la de los bienes raíces, especialmente cuando se combina con la residencia. Sin embargo, incursionar en el mercado inmobiliario de un país extranjero nunca es sencillo; por eso los inversionistas necesitan un experto, o mejor aún, un equipo de expertos en quien confiar.

Particularmente desde el establecimiento de la Visa de Inversionista Calificado, Panamá se ha convertido en el campeón, atrayendo a inversionistas de todo el mundo. Muchos de ellos buscan algo más que retorno sobre la inversión: quieren mudarse definitivamente y establecer un hogar.

Dado el creciente interés en los mercados locales, Mundo decidió redactar un artículo sobre la propiedad escriturada en Panamá y por qué la debida diligencia resulta fundamental.

Historias escalofriantes que una buena debida diligencia puede evitar

Pérdida de la inversión

Cuando el dinero llega a la cuenta del vendedor y la escritura se transfiere a su nombre, la operación queda concluida. Cualquier aspecto que no haya considerado previamente puede volverse en su contra.

No importa que el título lo establezca como propietario; esto resultará irrelevante si el título anterior no fue transferido por el propietario legítimo o por todos los copropietarios correspondientes.

Esto puede ocurrir si el terreno está en proceso de sucesión y existe un heredero que aún conserva derechos sobre él. Toda transferencia inmobiliaria solo es válida si todos los propietarios están de acuerdo, de modo que, si el proceso no ha sido limpio, alguien podría intentar reclamar la propiedad.

Heredar deudas considerables

Si el terreno tiene gravámenes, deudas o cargas pendientes que usted desconocía, estos se convertirán en su responsabilidad. Los acreedores no dudarán en iniciar acciones legales en su contra para obligarlo a pagar o incluso confiscar el inmueble.

Imposibilidad de usar la propiedad o de usarla como se desea

El terreno puede estar ubicado en regiones con restricciones gubernamentales o de otro tipo, como la obligación (o prohibición) de utilizar la propiedad para un fin específico. Por ejemplo, puede permitir que terceros utilicen parte de su terreno.

Esto se observa claramente en los derechos posesorios en Panamá, en los cuales el comprador obtiene el derecho de usar la unidad mientras que otra parte, generalmente el gobierno, conserva la titularidad real.

Este enfoque no es necesariamente malo, siempre que sepa en qué se está metiendo. Podría desarrollar un negocio basado en turismo, entretenimiento o brindar actividades recreativas al público cobrando tarifas. Sin embargo, esto debe ser una decisión consciente y no una sorpresa desagradable.

Más información

Desmenuzamos las clasificaciones de propiedad en Panamá

Propiedad escriturada: el trofeo de la Copa del Mundo para los inversionistas inmobiliarios

Para todo comprador, el torneo se gana cuando su título queda inscrito en el Registro Público local. En Panamá, como en la mayoría de los países de derecho civil, un título debidamente registrado es, por sí mismo, prueba de su carácter comercializable.

Derecho posesorio: ¿quién es dueño del inmueble y quién lo usa?

El derecho de posesión es un sistema mediante el cual el gobierno otorga terrenos en concesión. El comprador puede utilizarlos según lo establecido por la ley y solo durante el período acordado. Dado que está adquiriendo derechos y no un inmueble escriturado a su nombre, tendrá restricciones sobre qué puede hacer, cómo y por cuánto tiempo.

• Ventajas de comprar terrenos bajo derechos posesorios 
• Los precios son considerablemente más bajos, ya que el comprador no será el propietario pleno
• En muchos casos, el impuesto a la propiedad no aplica por la razón mencionada anteriormente
• Mayor disponibilidad, ya que la mayoría de las personas prefieren la otra alternativa
• Ubicaciones excepcionales, ya que suelen ser zonas costeras o áreas de naturaleza rica
• Oportunidad de desarrollar negocios, especialmente relacionados con el turismo

Desventajas de comprar terrenos bajo derechos posesorios

• La propiedad no puede utilizarse como garantía
• El comprador no es el propietario real
• Aunque es bastante poco común, el gobierno puede reclamar el terreno 
• Menor valor de reventa, ya que otros compradores suelen preferir la titularidad escriturada
• No puede adquirirse mediante hipoteca, ya que los bancos no financian este tipo de propiedades
• Incertidumbre sobre los límites, ya que estos no siempre están claramente definidos y los reportes pueden estar desactualizados
• Debido a su naturaleza y a la incertidumbre sobre los límites, los terrenos bajo derecho de posesión pueden atraer ocupantes ilegales o ser escenario de disputas entre vecinos

Terrenos en concesión: islas y zonas costeras

Las islas y las zonas fronterizas internacionales no pueden ser propiedad de extranjeros, mientras que en las zonas costeras pueden adquirirse bajo derecho de posesión, sin distinción alguna respecto de los ciudadanos panameños. 

En lugar de restringir la compra de terrenos a lo largo de la costa, el gobierno permite su adquisición y uso mediante concesión, con las mismas ventajas y desventajas que los acuerdos de derecho posesorio. Cabe destacar que la restricción sobre las zonas costeras aplica por igual a todos los compradores, sean extranjeros o locales.

El proceso de debida diligencia paso a paso

Investigación en el Registro Público: propietario, gravámenes y deudas

Al ser una nación basada en el derecho civil, Panamá es bastante directa en lo que respecta a las leyes de propiedad y las condiciones de transferencia. Aun así, todo comprador, especialmente si es extranjero, debe realizar una debida diligencia exhaustiva. Mejor aún, debería contratar a un abogado local que la lleve a cabo en su nombre.

En esta etapa, es fundamental investigar la escritura y determinar si el inmueble tiene gravámenes o cargas pendientes que puedan eventualmente costarle su inversión.

La debida diligencia también incluye verificar si los propietarios legales son realmente quienes el vendedor afirma que son. Aunque la persona sea efectivamente el propietario, podría estar omitiendo la existencia de un heredero (un hermano, una hermana, un tío o una tía) con derechos sobre la propiedad.

Verificación catastral y levantamientos de límites

Nunca se quede con lo que ve a simple vista. Una cerca construida no necesariamente indica el límite real de la propiedad ni, por lo tanto, sus dimensiones reales.

Especialmente en el caso de casas con patios y terrenos, la única forma de verificar el límite legal es a través del registro catastral. Por eso, acuda a los registros municipales y verifique el tamaño, las dimensiones físicas, las características y los límites del terreno que desea adquirir.

Verificación del estado impositivo y deudas de servicios públicos

El alcance de la debida diligencia debe ir más allá de la propiedad en sí e incluir todos los pagos correspondientes. Estos pueden abarcar desde impuestos sobre la propiedad y de transferencia hasta pagos de servicios públicos, y deben verificarse minuciosamente, ya que, al acumularse, pueden convertirse en una deuda considerable.

Quién es el vendedor: empresas, fundaciones y poderes notariales

Una debida diligencia adecuada sobre el vendedor es ineludible. Ya sea una persona física o una empresa, siempre es recomendable verificar la ausencia de antecedentes penales y el buen estado legal de la entidad. Al asegurarse de tratar con partes confiables y de buena reputación, añadirá una capa adicional de protección a su inversión o futuro hogar.

Quítese la carga de los hombros: contrate a un equipo confiable

A menos que sea un experto en derecho inmobiliario internacional, comprar bienes raíces en el extranjero sin la ayuda adecuada resulta extremadamente difícil. Contratar a un equipo es imprescindible si desea que todo transcurra sin contratiempos, y en algunos países, incluso es obligatorio. Los aspectos legales de los bienes raíces son complejos en cualquier parte del mundo, y mucho más cuando se compra en el extranjero sin comprender las aristas del sistema.

Los abogados o firmas especializadas suelen guiar a los inversionistas a través de la burocracia panameña y garantizar que la transacción sea segura. Lo más importante es que, gracias a su experiencia, lograrán resultados con mucha mayor rapidez de lo que usted podría lograr por su cuenta.

Ventajas de invertir en bienes raíces panameños

Mercado en auge

Con el paso del tiempo, es un verdadero placer ver a Panamá crecer de manera incesante. Este crecimiento económico se refleja en los nuevos desarrollos que surgen en todas las ciudades. Cada año se lanzan nuevos proyectos, tanto en Ciudad de Panamá como en las provincias, agregando variedad, estilo y valor a toda la región.

Aunque el creciente número de nuevos proyectos puede estancar la valorización del mercado, por otro lado, los precios de alquiler aumentan. Así, el enfoque de alquiler constituye una estrategia inteligente y rentable que, una vez adquirido el apartamento, puede adaptarse a las tendencias cambiantes.

Alquiler a largo y corto plazo

En línea con lo anterior, vale la pena destacar que Ciudad de Panamá es un centro de negocios y un destino turístico relevante. Miles de visitantes llegan cada año para asistir a congresos, eventos y conciertos, y para conocer puntos de interés como el Canal de Panamá, la Cinta Costera o el Casco Viejo.

Si prefiere este enfoque, Mundo recomienda invertir directamente en un complejo que ya cuente con una licencia de alquiler a corto plazo.

Opinión de los editores de Mundo: "Lo que muchos inversionistas no saben es que cualquier alquiler de menos de 45 días requiere una licencia especial. Recomiendo a los inversionistas que no intenten obtener esta licencia por su cuenta. Es mejor si hablan directamente con nuestro equipo inmobiliario, ya que pueden presentarles proyectos destacados que cuentan con licencia de alquiler a corto plazo desde sus primeras etapas. Esta es la mejor forma de evitar cualquier dolor de cabeza porque, desde el primer día, sabrá que está invirtiendo en una propiedad que podrá dar en alquiler."

Posibilidad de obtener la residencia y la residencia permanente

Una de las mayores ventajas es la posibilidad de obtener la residencia, y mejor aún, la residencia permanente inmediata. La Visa de Inversionista Calificado estipula un umbral mínimo de $300.000 para inversiones inmobiliarias, otorgando a cambio la elegibilidad para la residencia permanente.

El solicitante se incorpora a un programa bastante flexible, que le permite mantener la residencia visitando el país cada dos años y vender la propiedad después de cinco.

El enfoque de Mundo sobre residencia y bienes raíces

En opinión de Mundo, este es el mejor programa para quienes desean mudarse permanentemente a Panamá, e integrarse a un entorno cosmopolita en pleno auge y a un centro de negocios activo. Además, la flexibilidad de la visa le permite visitar el país de manera esporádica y mantener un estilo de vida de viajero perpetuo, o bien alternar entre ambas opciones a medida que sus necesidades y estilo de vida cambien con los años.

Descargo de responsabilidad: la información proporcionada en este artículo proviene de investigaciones generales y puede ser inexacta o estar desactualizada al momento de su lectura. La información actualizada y adaptada a cada caso particular se proporciona únicamente a través de consultas formales. Este artículo no constituye asesoría legal ni de inversión. El lector debe tener en cuenta que toda inversión conlleva riesgos y el lector es responsable de evaluar los posibles riesgos y beneficios de la inversión. Antes de adquirir bienes raíces o solicitar la residencia por inversión, consulte siempre con profesionales certificados.

Conclusión: Panamá es el campeón absoluto en cuanto a bienes raíces 

Panamá disputa mañana su segundo partido frente a Croacia, e intentará anotar su primer punto en la historia de la Copa Mundial de la FIFA. En Mundo, mantenemos vínculos estrechos con Panamá, ya que muchos de los miembros de nuestro equipo viven aquí o han vivido en el país. También contamos con una oficina física y una abogada dedicada que se especializa en residencia panameña y en los procesos del país en general.

Ya sea que Panamá avance a la segunda fase o no, apoyamos a nuestra selección nacional con pasión y admiración. Nos sentimos orgullosos de ellos, del mismo modo que nos sentimos orgullosos de todo lo que Panamá ha logrado al convertirse en un centro económico fundamental de Centroamérica.

Checklist útil para el comprador

Con esta checklist, sabrá exactamente qué debe tener en cuenta al considerar una inversión inmobiliaria en el extranjero. Recomendamos contratar a expertos para que realicen la debida diligencia en cualquier transacción que pretenda llevar a cabo en el país del canal o en cualquier otra nación.

Como máster brokers de los proyectos de Mercan Group y con conexiones con desarrolladores de reconocida reputación, Mundo es una opción segura para hacer realidad sus sueños inmobiliarios.

Con nosotros, puede adquirir unidades de los más altos estándares, en complejos modernos diseñados para la comodidad, el disfrute y la exclusividad. Lo más importante es que trabajamos únicamente con desarrolladores que tienen un historial comprobado de construcción y entrega, algunos de ellos con décadas de experiencia operando en el país.

Quiénes somos y cómo podemos ayudarle

Mundo es una publicación dedicada y un equipo de expertos especializados en servicios para el ciudadano global y el viajero perpetuo. A través de diversas jurisdicciones y con un equipo multilingüe, podemos ayudarle a registrar su empresa, establecer una cuenta bancaria, comprar bienes raíces, solicitar la migración por inversión o constituir un fideicomiso. Ya sea para uno de estos servicios o una combinación de ellos, contáctenos y le brindaremos una consulta adaptada a su caso.

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